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Abitare
in condominio.
Non sono molte le norme di legge che regolano questo aspetto della
proprietà immobiliare. Il codice civile prevede solo gli articoli
dal 1117 al 1139, le disposizioni di attuazione dalla 61 alla 72
e poche leggi speciali.
I
beni comuni.
Nello stabile ci sono parti private e parti comuni. Le parti private
sono quelle appunto di proprietà privata dei singoli condomini e
quindi i singoli gli appartamenti e le pertinenze, come box, cantine,
solai. Mentre le parti comuni sono:
- il suolo su cui sorge l'edificio;
- i muri maestri e le fondamenta;
- i tetti e le terrazze (non private) che fungono da tetto, dette
lastrici solari;
- gli androni, le scale, i ballatoi, i portici, i cortili;
- le lavanderie e gli altri locali comuni;
- la portineria (alloggio del custode compreso);
- e tutte le opere che servono al funzionamento della casa, l'ascensore,
gli impianti elettrici, di riscaldamento, idraulici, del gas, di
scarico fognario, fino al punto in cui entrano nelle unità immobiliari
private.
Di questi beni, che sono indivisibili, ogni condomino possiede una
quota, espressa in millesimi, proporzionale alla sua unità immobiliare.
E li può utilizzare liberamente, entro i limiti della propria quota,
senza cioè impedirne l'uso, proporzionalmente, agli altri condomini.
L'amministratore.
Le parti comuni vanno mantenute in buono stato. Per questo il condominio
nomina un amministratore. L'amministratore è obbligatorio quando
i condomini sono più di quattro.
L'amministratore può essere anche un condomino; dura in carica un
anno; non deve avere alcun particolare requisito; rappresenta il
condominio nelle controversie legali e presenta ogni anno il bilancio
delle spese e il preventivo per i dodici mesi seguenti.
Il principale incarico dell'amministratore è raccogliere fra i condomini
il denaro necessario per mandare avanti tutto. In più, deve evitare
che qualcuno (fra i condomini o un esterno) usi i beni comuni in
modo improprio o illecito, e deve regolarne l'uso nell'interesse
di tutti.
Ma l'amministratore non ha, in realtà, una grande autonomia, perché
nell'adempiere alle sue funzioni deve obbedire alle prescrizioni
dell'assemblea.
L'assemblea
È l'organo decisionale del condominio. Nomina l'amministratore o
lo revoca, ne fissa il compenso, approva il preventivo e il bilancio
consuntivo, e decide le opere di manutenzione straordinaria.
L'assemblea viene convocata una prima volta e, se non ci sono abbastanza
presenti, anche una seconda, in genere una o due ore dopo la prima.
In questa seconda convocazione, come si vede dalla tabella qui sotto,
le maggioranze necessarie per prendere decisioni sono meno forti.
Ed è per questo che, in realtà, l'assemblea si svolge sempre in
seconda convocazione.
L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere ricevuto da
tutti i condomini almeno cinque gironi prima della data di svolgimento,
altrimenti l'assemblea è nulla. L'assemblea viene di regola convocata
dall'amministratore, ma può essere convocata anche dai condomini
(almeno due, e che rappresentino almeno 167 millesimi) dopo averne
fatta richiesta, inutilmente, all'amministratore.
Tutte le decisioni dell'assemblea contrarie alla legge possono essere
impugnate rivolgendosi alla magistratura entro 30 giorni dall'assemblea
(se si era presenti) o dal ricevimento del verbale dell'assemblea
per chi era assente.
L'assemblea, se lo ritiene opportuno nomina i consiglieri di condominio,
un organo non ufficiale ma molto diffuso.
QUALI
MAGGIORANZE IN ASSEMBLEA PER APPROVARE LE DELIBERE
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OGGETTO
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PRIMA
CONVOCAZIONE
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SECONDA
CONVOCAZIONE
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Condomini
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Millesimi
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Condomini
|
Millesimi
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Rendiconto
annuale
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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almeno
un terzo di tutti i condomini
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almeno
un terzo
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Preventivo
spese ordinarie
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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almeno
un terzo di tutti i condomini
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almeno
un terzo
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Revoca
amministratore
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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Nomina
nuovo amministratore
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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Riconferma
amministratore in carica
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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Entità
compenso amministratore
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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almeno
un terzo di tutti i condomini
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almeno
un terzo
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Criteri
di redazione del consuntivo
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50%+1
degli intervenuti
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almeno
la metà
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almeno
un terzo di tutti i condomini
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almeno
un terzo
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Le
spese e i millesimi.
L'assemblea approva il bilancio e le spese vengono attribuite in
base ai millesimi. Esistono diverse tabelle millesimali per ripartire
le spese:
- quella per le spese generali, che corrisponde all'ampiezza delle
proprietà di ciascuno;
- quella per l'acqua basata sul numero di persone che vivono nella
singola unità immobiliare;
- quella del riscaldamento, quando è centrale; è calcolata su parecchi
fattori, come la cubatura dei locali e il numero di elementi dei
caloriferi;
- quella delle scale e degli ascensori, dove chi è più in alto paga
di più per il maggiore uso che ne fa.
Di regola si paga ogni tre o quattro mesi, ma per le spese straordinarie
più onerose si pagano anche in rate mensili. Inoltre, dopo l'approvazione
del bilancio di fine anno, c'è un conguaglio (che può essere attivo
o passivo) su quanto dato in base al preventivo. Per pagare si versa,
normalmente, su un conto corrente bancario intestato al condominio.
Il
conto del condominio.
È importante che il condominio abbia un proprio conto corrente bancario.
Solo così si riesce ad avere ordine nell'amministrazione, solo così
i consiglieri di condominio possono controllare i conti a fine anno.
Può darsi che il tuo nuovo condominio abbia già un conto del genere.
Se non l'ha alla prima assemblea cui parteciperai, proponi di aprirne
uno presso la banca che è in grado di offrire questo servizio.
Spese arretrate.
Se sono rimaste spese da pagare a carico del vecchio proprietario,
sarai chiamato a saldarle. Il codice civile (disposizioni di attuazione,
n. 63) specifica infatti che esiste una "solidarietà passiva" fra
il vecchio e il nuovo proprietario, per le spese del bilancio precedente
e per quello in corso. L'amministratore è libero di chiedere gli
arretrati all'uno o all'altro, ma ovviamente, dato che il neo proprietario
è più reperibile e motivato, si rivolgerà subito a lui, che deve
pagare, pur mantenendo il diritto, naturalmente, di chiedere il
rimborso al venditore delle spese dovute fino al giorno del rogito.
Il regolamento.
Quando ci sono più di dieci condomini, ci deve essere un regolamento
di condominio. È una piccola legge interna, valida solo nello stabile
condominiale. Di fatto, non sono previste sanzioni ma il regolamento
è la base sulla quale vengono decise le controversie. Se per esempio
nel regolamento si vieta di destinare a ufficio le abitazioni dei
piani sopra il pianterreno, si dovrà seguire questa regola, e il
giudice chiamato a dirimere una lite su questo punto dovrà tenerne
conto.
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