GLOSSARIO - LE IMPOSTE - LA NORMATIVA
PRIMA DEL ROGITO - DIRITTO - PRIMA CASA

CONTROLLI INDISPENSABILI PRIMA DEL ROGITO Trascrizioni di compravendita La trascrizione della compravendita (ossia il Rogito precedente) è il primo controllo che bisogna fare; da questa si hanno infatti le informazioni che ci occorrono per la descrizione dell’immobile con gli eventuali accessori (cantina, solaio, garage) e una ulteriore conoscenza del vero proprietario dell’immobile (questa verrà poi verificata dal Notaio prima del Rogito notarile). Servitù Queste limitano l’uso della proprietà in relazione alle regole condominiali, è quindi necessario verificare queste ultime. Usufrutto E’ un diritto di godimento per la persona (usufruttuario) che gode gratuitamente di un bene per tutta la vita e senza alcun tipo di contratto, pur non essendone proprietario (nudo proprietario). È quindi importante sapere che, chi acquista un appartamento in usufrutto (nuda proprietà), deve tener conto che non gli sarà possibile usarlo fino a quando questo non verrà lasciato dall’usufruttuario. Tale controllo verrà obbligatoriamente effettuato dal Notaio prima del rogito. Diritto di superficie Prende in considerazione gli immobili edificati, a partire dagli anni 60’,da cooperative cui avevano in concessione un terreno comunale. Spesso per tali terreni è concesso il riscatto, bisogna quindi verificarne l’eventuale possibilità e inoltrarne la richiesta. ISCRIZIONI Ipoteca Si presenta quando l’immobile è stato dato in garanzia per un finanziamento (es: mutuo). Tale immobile può essere acquistato solo se il venditore possiede il documento che attesti la cancellazione dell’ipoteca (bisogna accertarsene prima del rogito), oppure il compratore può accollarsi il mutuo controllando però le condizioni di convenienza dello stesso. Pignoramento Avviene quando un’immobile è stato "congelato" (pignorato) dal Tribunale come garanzia di pagamento. Tale immobile non può essere venduto fino a quando non verrà saldato il pagamento. In questi casi è sempre meglio affidarsi alla consulenza di un legale. Fallimento Prima del Rogito il Notaio controlla che il venditore non sia dichiarato "fallito", in tal caso è impossibile perfezionare la compravendita. ALTRI CONTROLLI NECESSARI Contratti di Locazione Se si acquista un appartamento dato in affitto, bisogna chiedere al venditore la "comunicazione di offerta dell’immobile" (questa dichiarazione dovrà contenere il prezzo richiesto dal venditore e l’immobile non potrà essere venduto a meno). E’ da ricordare che, in base all’art. n. 392/1978, l’inquilino ha il diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile. Tasse / imposte non pagate Controllare la Tarsu "tassa sulla spazzatura", la quale è da attribuire all’immobile e non al vecchio proprietario. Spese comuni del Condominio Chi acquista un’immobile è obbligato a pagare le eventuali spese condominiali non pagate dal proprietario precedente, fino a due anni prima. Occorre pertanto contattare l’amministratore e informarsi della situazione inerente i pagamenti condominiali. Nuda proprietà Esiste un modo poco conosciuto che permette interessanti acquisti immobiliari. Si tratta della vendita della "nuda proprietà" di un appartamento che consente al venditore di mantenere l'usufrutto dell’abitazione. Chi acquista la "nuda proprietà" praticamente acquista le pareti ma non l’usufrutto il quale rimane al vecchio proprietario che generalmente sono persone anziane. Diventandone proprietario a tutti gli effetti alla morte del vecchio venditore. A prima vista, il meccanismo della compravendita della "nuda proprietà" di un immobile può sembrare semplice, invece necessita di un attento esame per evitare sgradite sorprese sia al venditore che all'acquirente. Abbiamo predisposto una breve guida pratica attraverso il meccanismo della domanda e della risposta. A chi si devono rivolgere i proprietari immobiliari che intendono vendere la 'nuda proprietà' dei loro appartamenti o l'investitore che vuole indirizzare i suoi mezzi finanziari verso questo particolare segmento del mercato immobiliare residenziale? L'indicazione classica è quella di contattare un agente immobiliare. La compravendita della "nuda proprietà" di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte dell'operatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa "trasparente". Evitare, il Fai da tè. Come si giunge alla determinazione del prezzo della "nuda proprietà" di un immobile? Nella formazione del prezzo di cessione della 'nuda proprietà' di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall'età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di "usufrutto", per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, sua ubicazione, ecc.). Pur con le dovute cautele, è possibile indicare la percentuale dello "sconto"? In linea di massima, gli operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento. Una banda di oscillazione, dunque, piuttosto elevata che si giustifica con i "fattori" indicati in precedenza. Una volta che si è "spogliato" della proprietà, il venditore mantiene il "diritto di usufrutto" sull'immobile. Cosa sta a significare questa dizione? Il codice civile stabilisce che l'usufruttuario ha il diritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettarne la destinazione economica. In concreto, il rispetto della "destinazione economica" dell'immobile, comporta vincoli per l'usufruttuario? L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale. L'usufruttuario può trarre dalla "cosa" (nel caso specifico l'appartamento ndr) tutto ciò che può trarre il proprietario. In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine". Chi deve pagare le spese di manutenzione dell'immobile? Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario. Quali sono le riparazioni "straordinarie"? Il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve, in qualche modo, contribuire all'onere finanziario sostenuto dal "nudo proprietario"? Bene: dovrà corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura del 5 per cento delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie. Chi deve pagare le imposte sul "reddito" dell'unità immobiliare? L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici (cioè l'imposta comunale sugli immobili) devono essere pagate dall'usufruttuario. Chi partecipa alle assemblee condominiali: il "nudo" proprietario o l'usufruttuario? L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione "straordinaria"? Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario. Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale può presentare il "conto" al "nudo" proprietario? No. In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato. Dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, cosa deve fare il venditore per un corretto svolgimento della vita condominiale? Dovrà tempestivamente comunicare l'avvenuta cessione della "nuda" proprietà dell'immobile all'amministrazione condominiale. È opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo alla possibilità di affittare l'appartamento da parte dell'usufruttuario? Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quella di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell'acquisto della "nuda" proprietà, l'obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione. Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull'atto di compravendita? La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto. È applicabile il sistema di "valutazione automatica" degli immobili che permette al contribuente di dichiarare all'ufficio del registro valori che non possono essere rettificati anche agli atti di cessione della "nuda" proprietà di un immobile. Certamente. Il sistema di valutazione "garantita" si applica anche alla compravendita della "nuda" proprietà di immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita. E qualora l'immobile non risulti accatastato? Al verificarsi di questa ipotesi, gli interessati potranno avvalersi del sistema di valutazione "garantita" facendone esplicita richiesta nell'atto di compravendita. Come si calcola il valore del "diritto di usufrutto" e della "nuda" proprietà dell'immobile? Questi valori variano in funzione dell'età dei beneficiari e si determina applicando la tabella che pubblichiamo qui di fianco. È possibile illustrare il meccanismo di calcolo attraverso un esempio? Ipotizziamo una valutazione "automatica" dell'immobile (rendita catastale x 100) di 150 milioni. Il venditore ha 74 anni. Il valore del "diritto di usufrutto" sarà di 52,5 milioni (150 milioni x 5 per cento = 7,5 milioni x 7). Il valore della "nuda" proprietà risulterà di 97,5 milioni (150 milioni - 52,5 milioni cioè il valore dell'usufrutto). Quali considerazioni si possono trarre da questa prima indicazione? Più è anziano il venditore e maggiore risulterà il valore della "nuda" proprietà con una conseguente maggiore tassazione dell'atto di compravendita. Ritornando all'esempio precedente, in concreto, quale sarà l'incidenza fiscale sulla compravendita campione? Il costo complessivo risulterà di 10.725.000 lire (cioè l'11 per cento di 97,5 milioni che corrispondono al valore della "nuda" proprietà) nel caso, più frequente, di compravendita fra persone fisiche. È possibile applicare le agevolazioni per l'acquisto della cosiddetta "prima casa" alla compravendita della "nuda" proprietà? In questo caso, il calcolo della tassazione relativa alla compravendita fra persone fisiche sarà il seguente: 97,5 milioni x 4 per cento = lire 3.900.000 + 500.000 lire di imposte fisse ipotecaria e catastale - Totale lire 4.400.000.

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