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IL DIRITTO DI PRELAZIONE Cos'è il diritto di prelazione? Obbligazione che il proprietario-locatore ha nei confronti del suo inquilino. Sorge quando egli intende vendere l’immobile locato. In questa circostanza l’inquilino, a parità di condizioni, dovrà essere, per legge, preferito agli altri potenziali acquirenti. Se ciò si ignora e si vende l’immobile a terzi, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto, vale a dire, ottenere per se alle stesse condizioni la proprietà venduta ad altro soggetto, con gravi conseguenze sul proprietario, il quale potrebbe essere costretto a risarcire il terzo incolpevole dell’accaduto. Questo diritto di prelazione c’è sempre? La legge lo prevede in casi ben definiti e non sempre. Nei casi non previsti il locatore può volendo concederlo con patto privato da riportare sul contratto. Esaminiamo cosa impone la legge in materia: Nelle locazioni abitative non esiste la prelazione, quindi il proprietario nei confronti dell’inquilino non ha nessun obbligo, può quindi vendere tranquillamente a terzi. Vi è una sola eccezione che conferma la regola. La nuova legge (n. 431 L. 9.12.98) sulle locazioni abitative, concede il diritto di prelazione all’inquilino solo nel caso in cui il proprietario che ha stipulato un contratto in forma libera, (quindi 4+4), disdica alla prima scadenza il contratto, dando come causa la vendita dell’immobile. Diversa è la situazione per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione. In questo caso la prelazione è regolata dagli artt. 38 e 39 della L. 27.07.1978 n. 392. Questa legge, l’unica a regolare la locazione di queste unita immobiliari, concede il diritto di prelazione ai soli conduttori titolari di attività di natura commerciale, artigianale, industriale che comportano diretto contatto con il pubblico. (Gli articoli 41 e 35 indicano con chiarezza quali sono i soggetti che possono esercitare tale diritto). Bisogna precisare che la rinuncia al diritto di prelazione non è consentita in sede di stipulazione del contratto, perché costituirebbe un vantaggio per il locatore, che cadrebbe nella sanzione di nullità irrogata dall’art. 79 della L. 392/78. Inoltre, il conduttore non decade dal diritto di prelazione per effetto del suo inadempimento agli obblighi nascenti dal contratto. Modalità esecutive. Per il locatore non è sufficiente inviare all’inquilino la comunicazione di vendita mediante raccomandata a.r., ma occorre invece che egli notifichi al conduttore la sua intenzione di vendere a mezzo ufficiale giudiziario. Recita l’art. 38; "Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo e le altre condizioni attraverso le quali la compravendita dovrebbe essere conclusa, oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione entro il termine di 60 gg. Dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione comunicata dal locatore, deve essere effettuata entro il termine di 30 gg. Decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare." In assenza di una denuntiatio eseguita con notifica a mezzo ufficiale giudiziario o con altre modalità realmente equipollenti per struttura ed effetto, è nulla, per mancanza dell’oggetto, la rinunzia del conduttore al diritto di prelazione. Cosa succede se il proprietario non provvede alla notifica di vendita o la effettua con modalità diverse da quelle su esposte? La legge non molto precisa consente al conduttore, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, di riscattare l’immobile dall’acquirente. L’art. 39 della L. 392/78 stabilisce che "Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di 3 mesi, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con l’acquirente (sempre se non vi è una forma di opposizione). Se per un qualsiasi motivo l’acquirente fa opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio". La prelazione non sussiste in ogni modo, anche per i soggetti titolari di tale diritto, nei seguenti casi: Quando l’immobile faccia parte di una comunione ereditaria per la cui prelazione opera a favore dei coeredi (art. 732 cod. cvi. ); Quando il trasferimento sia effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (art. 29 L. 392/78): Quando la vendita sia effettuata dall’amministratore fallimentare (Cass., 13 gen. 1981 n. 25), neanche quando la locazione sia sorta nel corso del procedimento concorsuale, per contratto stipulato dalla stessa amministrazione fallimentare (Cass., 30 mag. 1984 n. 3298); Nel caso di vendita fallimentare (Cass., 30 mag. 1984 n. 3298) Quando sia effettuata la vendita del complesso immobiliare unitamente considerato dal punto di vista architettonico ed economico (App. MI, 20 mar. 1981; Trb. Lecce, 18 feb. 1981; Cass., 14 gen. 1988 n. 205).

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